Voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen van een onroerende zaak is een VvE geen btw-ondernemer. Hierdoor is de financiële bijdrage die de leden betalen aan de VvE ook niet belast met btw. Keerzijde daarvan is dat de VvE geen recht heeft op aftrek van btw op kosten die betrekking hebben op deze beheers- en onderhoudsactiviteiten.
Voor ander activiteiten, zoals de exploitatie van laadpalen of de verhuur van ruimten, kan een VvE wel btw-ondernemer zijn. Daardoor kan een VvE wel recht hebben op aftrek van btw op kosten die betrekking hebben op deze btw-belaste activiteiten van de VvE.
Let op! Als de verhuur van ruimten is vrijgesteld van btw, kan de VvE de btw die daarop betrekking heeft ook niet in aftrek brengen. De onderstaande goedkeuring geldt niet voor deze niet-aftrekbare btw.
Omdat de VvE de btw op de beheers- en onderhoudskosten niet in aftrek kan brengen, vormt de btw een kostenpost. Dit kan tot cumulatie van btw leiden als de VvE leden-btw-ondernemers heeft die wel recht op btw-aftrek hebben. Daarom bestond vroeger al een bestendige gedragslijn die in 2011 als goedkeuring is opgenomen in het Besluit Aftrek van omzetbelasting. Deze goedkeuring houdt in dat de leden-btw-ondernemers de door de VvE niet in aftrek gebrachte btw onder voorwaarden – naar rato- in aftrek mogen brengen. Op deze manier wordt de btw op de beheers- en onderhoudskosten doorgeschoven naar deze leden.
Het bedrag dat zij in aftrek mogen brengen, wordt berekend naar rato van de financiële bijdrage van de betreffende btw-ondernemer aan de vereniging.
Let op! Een ondernemer-lid dat de btw op de beheers- en onderhoudskosten in aftrek brengt op grond van deze goedkeuring, neemt voor de btw-heffing alle rechten en verplichtingen op zich alsof de btw aan hem in rekening is gebracht en alsof hij de beschikkingsmacht over het goed heeft verworven. Dit betekent dat de ondernemer eventueel ook rekening moet houden met de btw-herzieningsregels.
In de oorspronkelijke goedkeuring stond als voorwaarde dat de VvE niet mocht kwalificeren als btw-ondernemer. Omdat tegenwoordig steeds vaker voorkomt dat een VvE naast haar reguliere activiteiten, waarvoor zij geen btw-ondernemer is, ook btw-belaste activiteiten verricht, is deze voorwaarde verruimd. Nu geldt als voorwaarde voor de doorschuifmogelijkheid dat de VvE de betreffende goederen en diensten waarop de btw drukt, niet als ondernemer heeft aangeschaft. Hierdoor kan een VvE de btw op kosten voor haar reguliere activiteiten doorschuiven naar haar leden-btw-ondernemers, ondanks dat zij wel btw-ondernemer is voor eventuele andere activiteiten.
Als je een factuur niet (meteen) betaalt, mag je in eerst instantie toch de btw in aftrek brengen in de btw-aangifte van het tijdvak waarin je de factuur ontvangt.
Je kunt echter niet onbeperkt de factuur niet betalen. De Belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat de factuur niet meer betaald wordt als er één jaar is verstreken na de uiterste betaaldatum van de factuur. Heb je op dat moment de factuur nog steeds niet betaald, dan moet je de in aftrek gebrachte btw weer terugbetalen aan de Belastingdienst.
Let op! Als al eerder dan na één jaar vaststaat dat je de factuur niet meer gaat betalen, moet je op dat moment al de btw terugbetalen aan de Belastingdienst.
Het terugbetalen van de btw doe je in je btw-aangifte. Je trekt daar de terug te betalen btw af van de aftrekbare btw in rubriek 5b.
Let op! Als je in dat tijdvak minder aftrekbare btw hebt, dan de btw die je moet terugbetalen, wordt rubriek 5b een negatief bedrag.
Betaal je de factuur daarna toch nog? Dan kun je in het tijdvak dat je de factuur betaalt, de btw weer in aftrek brengen.
In principle, the Tax and Customs Administration has eight weeks to process your VAT refund claim. If this takes longer, you are entitled to compensation for tax interest provided that the VAT refund relates to a previous year and 1 April has already passed.
Example
The Tax and Customs Administration receives your request for a VAT refund for the fourth quarter of 2025 on 20 January 2026. If you have not yet received a refund decision from the Tax and Customs Administration by 1 April 2026, you are entitled to compensation for tax interest from 1 April 2026.
The period over which tax interest is calculated begins on 1 April or eight weeks after receipt of your claim (if this is later than 1 April). The period runs until fourteen days after the date of the refund decision.
Continuation of example
If the Tax and Customs Administration issues a refund decision dated 15 June 2026, it must reimburse 5% tax interest for the period from 1 April 2026 up to and including 29 June 2026.
Has the Tax and Customs Administration wrongly rejected your VAT refund claim? If so, you must lodge an objection in good time, i.e. within six weeks of the date of the rejection notice. If the Tax and Customs Administration subsequently grants the VAT refund, you are also entitled to reimbursement of tax interest.
Please note! In response to enquiries on this matter, the Tax and Customs Administration has stated that there is no entitlement to reimbursement of tax interest if the original application for a VAT refund was submitted too late and/or if the appeal against the rejection notice was lodged too late.
De Belastingdienst heeft in principe acht weken de tijd om je verzoek om btw-teruggaaf af te handelen. Duurt dit langer, dan heb je recht op vergoeding van belastingrente als de btw-teruggaaf betrekking heeft op een voorgaand jaar én het al 1 april is geweest.
Voorbeeld
De Belastingdienst ontvangt je verzoek om btw-teruggaaf over het vierde kwartaal 2025 op 20 januari 2026. Als je op 1 april 2026 nog geen teruggaafbeschikking van de Belastingdienst ontvangen hebt, heb je vanaf 1 april 2026 recht op vergoeding van belastingrente.
Het tijdvak waarover de belastingrente berekend wordt, vangt aan op 1 april of acht weken na ontvangst van je verzoek (als dit later is dan 1 april). Het tijdvak loopt tot veertien dagen na de dagtekening van de teruggaafbeschikking..
Vervolg voorbeeld
Als de Belastingdienst een teruggaafbeschikking afgeeft met dagtekening 15 juni 2026, dan moet de Belastingdienst 5% belastingrente vergoeden over de periode 1 april 2026 tot en met 29 juni 2026.
Wijst de Belastingdienst je verzoek om btw-teruggaaf ten onrechte af? Kom dan op tijd, dat wil zeggen binnen zes weken na de dagtekening van de afwijzende beschikking, in bezwaar. Als de Belastingdienst dan alsnog de btw-teruggaaf verleent, heb je ook recht op vergoeding van belastingrente.
Let op! De Belastingdienst heeft op vragen daarover laten weten dat geen recht bestaat op vergoeding van de belastingrente als het oorspronkelijk verzoek om btw-teruggaaf te laat is ingediend en/of als het bezwaar tegen de afwijzende beschikking te laat is ingediend.
De verkoop van een bouwkavel vanuit privé is niet automatisch zonder btw. Het kan voorkomen dat de verkoper zogenoemde actieve stappen onderneemt, waardoor de verkoper voor de levering van de bouwkavel kwalificeert als btw-ondernemer. Dit geldt ook als die verkoop slechts eenmalig is. De levering van de bouwkavel is dan belast met 21% btw. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de volgende zaak van een gerechtshof.
In deze zaak ging het een verkoper die in 2007 een landgoed met diverse opstallen kocht, waaronder een monumentenpand, arbeiderswoningen en een molen. De verkoper was van plan om de arbeiderswoningen te slopen en op die plek vier bouwkavels te realiseren. In 2014 sloot de verkoper een intentieovereenkomst met de gemeente en een molenstichting, waardoor de bebouwing van de vier kavels mogelijk werd. Verder had de verkoper onder meer een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van de bouwkavels, een archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren, een vijver laten aanleggen en de oude toegangsweg richting de vier kavels laten verharden.
Het gerechtshof oordeelde dat de verkoper met deze inspanningen diverse actieve stappen ondernam die vergelijkbaar waren met die van een projectontwikkelaar. De verkoper had zich immers actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken en het terrein bouwrijp te maken. Daarom gingen de door de verkoper gezette stappen verder dan de loutere uitoefening van een eigendomsrecht en handelde de verkoper als btw-ondernemer. Dit betekende dat de levering van de bouwkavel vanuit privé was belast met 21% btw. De verkrijging van de bouwkavel was vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Stel dat bij de verkoop van de bouwkavel vanuit privé wel sprake is van de loutere uitoefening van een eigendomsrecht. Dan leidt die verkoop niet tot btw-ondernemerschap, omdat sprake is van het beheer van privévermogen. De levering van de bouwkavel is in die situatie vrijgesteld van btw. De verkrijging van de bouwkavel is dan belast met overdrachtsbelasting.
Let op! Er bestaat veel jurisprudentie over deze problematiek. Soms kan de verkoop van een bouwkavel ook meeliften op het voor andere activiteiten al bestaande btw-ondernemerschap van de verkoper. De gevolgen voor de btw en overdrachtsbelasting zijn erg afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden en verschillen daarom per situatie. Breng deze feiten en omstandigheden daarom duidelijk in kaart en beoordeel met onze adviseurs op basis daarvan wat dit betekent voor de btw en de overdrachtsbelasting.
Volgens een gerechtshof kon een bv als zogenoemde eigenbouwer kwalificeren, omdat de algehele leiding van de renovaties bij haar berustte. Wat speelde hier en wat waren de consequenties voor de bv?
Een bv verworf in de periode 2008 tot en met 2016 ongeveer 200 gedateerde woningen. Deze woningen liet de bv renoveren volgens een standaardconcept. Daarna verkocht de bv de gerenoveerde woningen.
De bv besteedde alle werkzaamheden feitelijk uit aan een vaste aannemer. In de genoemde jaren waren dat achtereenvolgens onder meer een CV, een Ltd. en een bv geweest. Deze aannemers zijn in 2014, 2016 en 2018 ontbonden of failliet verklaard. Zij hadden grote btw-bedragen niet aangegeven, ten onrechte in aftrek gebracht en onbetaald gelaten.
Tijdens een boekenonderzoek nam de Belastingdienst het standpunt in dat de bv een zogenoemde eigenbouwer was. Voor de btw-verleggingsregeling in de bouw werd de bv daarom gelijkgesteld met een aannemer.
Dat betekende dat de aannemers de btw op de renovatiediensten hadden moeten verleggen naar de bv. Nu dit niet gebeurd was, legde de Belastingdienst btw-naheffingsaanslagen op aan de bv. Bij de berekening van de btw-naheffingen, bracht de Belastingdienst de btw die de CV, Ltd en bv wel hadden betaald aan de Belastingdienst in mindering op de btw die de bv verschuldigd was als eigenbouwer.
De bv was het niet mee eens met de btw-naheffingsaanslagen en ging in beroep. Volgens de rechtbank was de bv geen eigenbouwer, omdat de Belastingdienst niet aannemelijk maakte dat de betrokkenheid van de bv bij de bouw in betekende mate verder ging dan die van een gewone opdrachtgever.
De Belastingdienst ging in hoger beroep. Het gerechtshof was van mening dat de Belastingdienst wel aannemelijk maakte dat de algehele leiding van de renovaties bij de bv berustte. De betrokkenheid van de bv bij de bouw ging verder dan een gewone opdrachtgever, omdat de bv haar eigen technische en organisatorische kennis inzette om de renovaties tot het naar haar gewenste resultaat te brengen. Bovendien behoorden de renovaties, gelet op de regelmaat waarmee de bv de 200 renovaties liet uitvoeren, tot de normale bedrijfshandelingen van de bv. Dit betekende dat de bv kwalificeerde als eigenbouwer en de btw-naheffingsaanslag terecht waren opgelegd.
Let op!Ga altijd goed na of niet onverhoopt een btw-verleggingsregeling van toepassing is. Als de aannemer/onderaannemer de btw ten onrechte niet verlegt, kan dat een dure vergissing voor je worden. Als de Belastingdienst stelt en aannemelijk kan maken dat je een eigenbouwer bent, kan de door de aannemer/onderaannemer niet afgedragen btw namelijk op jou verhaald worden.
Procedure teruggaaf buitenlandse btw uit andere EU-landen
Je kunt de buitenlandse btw terugvragen via de speciale teruggaafprocedure buitenlandse btw. Daarvoor moet je de volgende stappen doorlopen:
Let op! Moet je in een ander EU-land btw afdragen en daarom btw-aangifte doen? Dan vraag je de in rekening gebrachte btw van dit EU-land terug in die btw-aangifte. Je gebruikt dan niet voorgaande procedure.
Voor het verzoek om teruggaaf buitenlandse btw uit andere EU-landen gelden per EU-land verschillende regels. Bijvoorbeeld voor de taal waarin je het verzoek moet doen en welke facturen je moet bijvoegen.
Tip! Op de website van de Belastingdienst kun je de vereisten per EU-land downloaden.
Voordat de buitenlandse Belastingdienst de buitenlandse btw terugbetaalt, controleert die Belastingdienst of je op grond van de buitenlandse btw-regels recht hebt op aftrek van voorbelasting. Heeft je leverancier uit een ander EU-land bijvoorbeeld btw in rekening gebracht, terwijl de verleggingsregeling van toepassing is? Dan heeft je leverancier ten onrechte btw op de factuur vermeldt, waardoor jij geen recht hebt op aftrek van die btw. De buitenlandse Belastingdienst zal het verzoek om teruggaaf van die buitenlandse btw dan weigeren.
De Belastingdienst is bezig om het IT-systeem voor de btw te wijzigen. In verband daarmee wijzigt straks ook de manier waarop je buitenlandse btw terugvraagt. Zodra de nieuwe procedure geldt, moet je het teruggaafverzoek digitaal doen via Mijn Belastingdienst Zakelijk. Dit houdt in dat je DigiD of eHerkenning nodig hebt om de buitenlandse btw te kunnen terugvragen. De exacte ingangsdatum publiceert de Belastingdienst op haar website, zodra de overgang naar het nieuwe IT-systeem is afgerond.
Lever je als in Nederland gevestigde btw-ondernemer goederen of diensten aan klanten in een ander EU-land die geen btw-aangifte doen? En moet je de over die goederen of diensten verschuldigde btw aangeven in dat andere EU-land? Dan kun je er in een aantal situaties voor kiezen om de verschuldigde buitenlandse btw aan te geven via een zogenoemde OSS-aangifte.
De OSS staat voor One Stop Shop en biedt je de mogelijkheid om via het éénloketsysteem in Nederland, de btw aan te geven die je in het ander EU-land verschuldigd bent. Dat doe je dan één keer per kwartaal. De Belastingdienst stuurt dan je melding en betaling naar de Belastingdienst van dat andere EU-land.
In het op 26 maart 2026 bij de Tweede Kamer ingediende wetvoorstel ‘Wet implementatie Richtlijn btw in het digitale tijdperk – enkele btw-registratie’ wordt de OSS vanaf 1 januari 2027 uitgebreid voor leveringen van elektriciteit, gas, warmte en koude aan consumenten (B2C-leveringen ofwel Business to Consumer leveringen).
Daarnaast wordt in het wetsvoorstel de OSS per 1 juli 2028 verder uitgebreid voor B2C-montageleveringen, B2C-leveringen aan boord van schepen, luchtvaartuigen of treinen, en bepaalde binnenlandse B2C-leveringen.
Verder wordt in het wetsvoorstel vanaf 1 juli 2028 een nieuwe btw-regeling geïntroduceerd voor de overbrenging van eigen goederen, de zogenoemde overbrengingsregeling.
Vanwege het wetsvoorstel wordt per 1 juli 2028 ook een aanvullende verleggingsregeling ingevoerd. Dat leidt ertoe dat buitenlandse ondernemers die niet in Nederland zijn gevestigd en hier geen vaste inrichting en Nederlands btw-identificatienummer hebben, de verschuldigde btw vaker kunnen verleggen naar de Nederlandse afnemer.
De voorgestelde wetswijzigingen gaan over een van de drie onderwerpen uit de Europese richtlijn “VAT In the Digital Age” (hierna: VIDA-richtlijn). De andere twee onderwerpen worden via aparte wetsvoorstellen geïmplementeerd in de Nederlandse btw-wetgeving. De Europese VIDA-richtlijn gaat over de volgende drie onderwerpen:
De OSS wordt uitgebreid om de administratieve lasten te verlichten voor ondernemers met grensoverschrijdende transacties aan consumenten in andere EU-landen en om belemmeringen voor hun deelname aan de interne markt weg te nemen.
Door de uitbreiding van de OSS krijgen ondernemers de mogelijkheid om zich voor meer B2C-leveringen in één EU-land te registreren voor de btw. In dat EU-land kunnen die ondernemers de in de andere EU-landen verschuldigde btw aangeven en afdragen. Dit vermindert de administratieve lasten.
Let op! Een ondernemer is niet verplicht om voor de OSS te kiezen. Een ondernemer kan de eventueel in het buitenland betaalde btw op inkopen en investeringen niet in aftrek brengen in de OSS-aangifte. Dit kan een reden zijn om niet te kiezen voor de OSS en toch buitenlandse btw-aangiften te blijven doen
Let op!Het wetsvoorstel is nu nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Als de Tweede Kamer instemt, moet daarna ook de Eerste Kamer nog instemmen.
Over de hoogte van de belastingrente liep de afgelopen jaren een rechtszaak. Uiteindelijk heeft de hoogste rechtsinstantie, de Hoge Raad, geoordeeld dat de belastingrente voor de btw niet te hoog is. Vanaf 1 januari 2026 bedraagt deze belastingrente 5%.
U kunt deze belastingrente voorkomen door vóór 1 april 2026 uw btw-suppletie over het jaar 2025 in te dienen. Dus heeft u in 2025 te weinig btw aangegeven in uw btw-aangifte en dus te weinig btw afgedragen, corrigeer dit dan vóór 1 april 2026 met een btw-suppletie.
Let op!Ontvangt de Belastingdienst uw btw-suppletie 2025 niet vóór 1 april 2026, dan berekent de Belastingdienst vanaf 1 januari 2026 5% belastingrente.
U bent verplicht om een btw-suppletie in te dienen binnen acht weken nadat u constateerde dat u zo’n suppletie moet doen. Doet u dat niet, dan kan de Belastingdienst een vergrijpboete opleggen.
Let op! De termijn van acht weken kan nog korter zijn. U moet uw btw-suppletie namelijk ook indienen voordat u weet of redelijkerwijs moet weten dat de Belastingdienst al bekend was of zou worden met de te weinig aangegeven of afgedragen btw.
Doet u zelf uw btw-suppletie, dan doet u dat digitaal via het formulier ‘Suppletie omzetbelasting’. U vindt dit als u bent ingelogd op Mijn Belastingdienst Zakelijk.
Bedraagt uw btw-suppletie € 1.000 of minder, dan verwerkt u de correctie in uw eerstvolgende btw-aangifte. U dient dan dus geen btw-suppletie in.
Tip! De Belastingdienst legt geen vergrijpboetes op als uw btw-suppletie € 1.000 of minder bedraagt.
HLB Nannen is an independent member of HLB International, the global advisory and accounting network.
Volg ons ook via
© 2024 HLB Nannen | Cookie statement | Privacy statement | Algemene voorwaarden | KVK 01140751 | BTW NL0033 79 760 B01
