Please note! Due to significant uncertainty as to whether the government’s plans will be approved by the House of Representatives and the Senate, some of the tips below may still change (in part) before the end of the year. Please bear this in mind!
Should you pay a dividend this year, or would it be better to wait until 2026? There is no one-size-fits-all answer to this question. In any case, be sure to take the following points into consideration:
Please note! Discuss your own situation with our advisers. They can calculate the effect of the dividend payment on, for example, your tax credits and your tax liability in Box 3. Based on this, you can decide whether or not to pay out a dividend. At present, the advice is to wait for the time being until there is a little more clarity on which tax plans will ultimately be passed by the House of Representatives and the Senate.
The measure concerning excessive borrowing from one’s own company broadly means that a director and major shareholder who borrows too much from their own private limited company will pay Box 2 tax on this amount. A threshold of €500,000 currently applies, but the government intends to lower this limit to €100,000. This will be implemented in five stages of €80,000 per year, starting in 2027. By the end of 2027, the threshold will stand at €420,000, and by the end of 2031, the €100,000 limit will have been reached. Although the measure still needs to be passed by the House of Representatives and the Senate, it may well be wise to factor the reduction in the threshold into your dividend planning.
Please note! As is currently the case, home loan debts remain exempt under the proposal and will therefore not count towards the threshold from 2027 onwards. However, for home loan debts incurred on or after 1 January 2023, the condition applies that these must be secured by a mortgage registered against the property.
From 2027, a 12% pseudo-final levy will apply to company cars if these vehicles emit CO₂ (hereinafter: fossil-fuelled company cars). This levy is calculated on the basis of the car’s list price (and, for cars older than 25 years, on the basis of its market value). This is an employer’s levy that you are not permitted to pass on to the employee! Furthermore, the employee may also be liable for the additional tax liability relating to private use.
So what can you still do now to avoid this levy in 2027?
Any vehicle that is not a passenger car, such as a van, lorry or tractor, is also exempt from the 12% pseudo-final levy. Please note, however, that a campervan and a minibus may also be classified as passenger cars. Check the classification in the vehicle registration register. An M1 vehicle is a passenger car!
Please note! When changing employers, the transitional arrangement – which normally runs until 31 December 2030 – ceases to apply. This is because the transitional arrangement is linked to the car in combination with the employer. If a former employee takes the car with them to a new employer, that link is broken and the transitional arrangement lapses. The new employer will then be subject to the 12% pseudo-final levy from day one.
There are still a number of exceptions to the 12% pseudo-final levy. For example, under certain conditions, a replacement car is exempt from the levy for up to fourteen consecutive days, and manual-gearbox driving school cars are also exempt.
There may be various reasons for setting up a private limited company in 2026 and transferring your income tax business into it. One reason could be that you were already planning to do this and also wish to transfer a fossil-fuelled passenger car into the company:
If you contribute the income tax business to the private limited company in 2026 with a tax settlement, you can still benefit from the cessation allowance of €3,630. In 2027, this allowance will fall to €908. If you still have a FOR that is due to be released, you can also make use of the cessation allowance in the event of a silent contribution.
Furthermore, a number of the entrepreneur’s income tax benefits will be further scaled back. For example, the self-employed person’s allowance will fall from €1,200 in 2026 to €900 in 2027; the additional self-employed person’s allowance for a start-up will fall from €2,123 in 2026 to €10 in 2027; and the family business allowance will be reduced by 75% in 2027.
This may also be a reason to switch to a private limited company (BV) in 2026.
Please note! Whether it is advantageous to transfer your income tax-registered business into a private limited company naturally depends not only on the 12% pseudo-final levy, the cessation allowance and other business tax deductions. In addition to tax considerations, other factors, such as limited liability, may also play a role. You should therefore consult our advisers to determine whether switching to a private limited company might be advisable. Do not wait too long to do so. You will need a solicitor to set up a private limited company, and solicitors’ diaries generally fill up quickly towards the end of the year.
From 2027, a new authorisation scheme will come into force for parties that supply workers (labour providers). This is regulated by the Labour Supply Authorisation Act (Wtta).
The licensing scheme applies to anyone who makes workers (including self-employed persons) available to third parties. This includes temporary employment agencies, secondment agencies and agencies that supply self-employed persons. However, even a private limited company that supplies its director-major shareholder to another company may fall under the licensing scheme!
Fortunately, there are exceptions. For example, peer-to-peer lending where no profit is made is not subject to the authorisation scheme. The same applies to lending and borrowing within a group of companies.
If no exception applies, you may be able to apply for an exemption. This is possible if your income from lending services in a given year amounts to less than 10 per cent of your total income and that income does not exceed €5 million per year. In addition, an accountant must certify annually that these thresholds are not exceeded.
Please note! To be able to make use of a transitional arrangement, it is important that you submit an application between 1 November 2026 and 31 December 2026! This will ensure that you can continue to lend for the time being. It is, however, important that you also submit an application for admission to the scheme between 1 May 2027 and 30 June 2027. If you have an SNA quality mark by 30 June 2027 at the latest, you do not need to register for the transitional scheme in 2026. You will, however, still need to apply for admission between 1 May 2027 and 30 June 2027.
A property that is not your main residence – for example, a holiday home or a property you let out – falls under Box 3. If you are planning to purchase such a property, it may be advantageous to have the transfer at the solicitor’s take place in 2027 rather than in 2026.
This is because the transfer tax on the acquisition of properties that are not your main residence is currently still 8 per cent, but will be 7 per cent from 2027 onwards. Furthermore, the flat-rate Box 3 tax on bank balances (should you purchase the property using bank balances) is considerably lower than that applied to the property itself, which is classified as other assets.
For a new, fully electric car made available in 2026, an additional tax liability of 18 per cent applies to the first €30,000 of the list price and 22 per cent on the amount above that. If the new, fully electric car is first made available in 2027, the additional tax liability will be 20 per cent on the first €30,000 of the list price and 22 per cent on the amount above that. If the car runs on hydrogen or is powered by solar panels, the €30,000 limit does not apply and the additional tax liability in 2026 will be 18 per cent of the full list price, and in 2027 20 per cent of the full list price. These additional tax rates apply for a period of 60 months. This may be a reason to try to acquire a car with zero CO₂ emissions in 2026, or failing that, in 2027.
If your car with CO₂ emissions falls under the ‘youngtimer’ scheme, the additional tax liability will not be 22 per cent (or 25 per cent for a car first registered before 2017) of the list price, but 35 per cent of the market value. The ‘youngtimer’ scheme will apply in 2026 if the car is 16 years old or older on 1 January 2026, or if it was already at your disposal in 2025 and turns 16 in 2026. From 1 January 2027, the age limit is likely to rise to 17 years (it is currently 25 years) and from 1 January 2028 to 20 years. Do you drive the ‘youngtimer’ through your income tax business, such as a sole trader? If so, you may wish to transfer the car to your private name. Normally, this isn’t possible without further ado, but due to the legislative change, there may be options available. Please discuss this with our advisers.
Check whether you have any remaining allowance under the work-related expenses scheme (wkr) and make use of it. In 2026, this allowance amounts to 2 per cent of the first €400,000 of the wage bill and 1.18 per cent above that amount. Any allowance remaining in 2026 cannot be carried forward to 2027!
Incidentally, the allowance will increase slightly in 2027. It will then amount to 2.16% on the first €400,000 of the wage bill and 1.18% on the amount above that.
Please note! The targeted exemption for staff discounts on sector-specific products will be abolished from 2027. Therefore, only in 2026 will you still be able to grant a targeted exemption for a reimbursement or discount of up to 20 per cent of the product’s market value, with a maximum of €500 per employee per year.
A new, attractive scheme for share options at start-ups and scale-ups is due to come into force, probably from 2027. Under the new scheme, 35% of the benefit (= the difference between the proceeds from the sale of the shares on the one hand and the contribution and purchase price of the shares on the other) remains tax-free. Furthermore, the employee only pays tax upon the sale of the shares acquired through the share options.
Various conditions apply, and the Netherlands Enterprise Agency (RVO) must classify your company as an innovative start-up or scale-up. What is important for now is that share option rights granted on or after 17 April 2025 may be eligible for the new scheme. It is therefore important that these share option rights have not yet been included in payroll tax as at 31 December 2026. In any case, ensure that share option rights granted on or after 17 April 2025 meet this requirement.
Let op! Vanwege grote onzekerheid of plannen van het kabinet wel door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd, kan een aantal van onderstaande tips voor het einde van het jaar (deels) nog wijzigen. Houd daar rekening mee!
Moet je dit jaar nog dividend uitkeren of kun je beter wachten tot 2026? Het antwoord op die vraag is niet voor iedereen gelijk te beantwoorden. Neem in je overweging in ieder geval de volgende punten mee:
Let op! Overleg over je eigen situatie met onze adviseurs. Zij kunnen berekenen wat het effect van de dividenduitkering op bijvoorbeeld je heffingskortingen is en je belasting in box 3. Aan de hand daarvan kan je beslissen om wel of niet dividend uit te keren. Op dit moment is het advies in ieder geval nog even te wachten totdat er iets meer duidelijkheid is over welke belastingplannen de eindstreep in de Tweede en Eerste Kamer gaan halen.
De maatregel excessief lenen bij de eigen vennootschap betekent grofweg dat de dga die te veel leent bij de eigen bv, hierover box 2-heffing betaalt. Er geldt nu nog een drempel van € 500.000, maar het kabinet wil de grens verlagen naar € 100.000. Dit gebeurt dan in vijf stappen van € 80.000 per jaar, te beginnen in 2027. Eind 2027 bedraagt de grens dan € 420.000 en eind 2031 is de € 100.000 bereikt. Hoewel de maatregel nog door de Tweede en Eerste Kamer moet worden aangenomen, is het misschien wel goed om in je dividendplanning al rekening te houden met de verlaging van de drempel.
Let op! Eigenwoningschulden blijven in het voorstel, net als nu, uitgezonderd en tellen dus ook vanaf 2027 niet mee voor de drempel. Voor eigenwoningschulden die zijn ontstaan op of na 1 januari 2023 geldt wel de voorwaarde dat deze moeten zijn gedekt met hypothecaire inschrijving op de woning.
Vanaf 2027 geldt een 12% pseudo-eindheffing voor personenauto’s van de zaak als deze auto’s CO2 uitstoten (hierna: fossiele personenauto van de zaak). Deze heffing wordt berekend over de cataloguswaarde van de auto (en bij auto’s ouder dan 25 jaar over de waarde in het economisch verkeer). Het is een werkgeversheffing die je niet mag verhalen op de werknemer! Bovendien kan daarnaast ook de werknemer nog worden geconfronteerd met de bijtelling over het privégebruik.
Want kun je nu nog doen om de heffing in 2027 te voorkomen?
Alles wat geen personenauto is, zoals een bestelauto, vrachtwagen en tractor, wordt ook niet geraakt door de 12% pseudo-eindheffing. Houd er echter rekening mee dat een kampeerauto en een personenbus ook een personenauto kunnen zijn. Kijk hiervoor in het kentekenregister naar de aanduiding. Een M1-voertuig is een personenauto!
Let op! Bij wisseling van werkgever stopt het overgangsrecht dat normaal loopt tot en met 31 december 2030. Dit overgangsrecht is namelijk gekoppeld aan de auto in combinatie met de werkgever. Als een ex-werknemer de auto meeneemt naar een nieuwe werkgever is die combinatie verbroken en vervalt het overgangsrecht. De nieuwe werkgever krijgt dan vanaf dag 1 met de 12% pseudo-eindheffing te maken.
Er geldt nog een aantal uitzonderingen op de 12% pseudo-eindheffing. Zo valt onder voorwaarden een vervangende auto gedurende maximaal veertien aaneengesloten dagen niet onder de heffing en is de handgeschakelde lesauto ook uitgezonderd.
Er kunnen verschillende redenen zijn om in 2026 nog een bv op te richten en je IB-onderneming in te brengen in de bv. Een van de redenen kan zijn dat je dit toch al van plan bent en ook een fossiele personenauto wilt inbrengen in de bv:
Breng je de IB-onderneming in 2026 ruisend (met fiscale afrekening) in de bv in? Dan kun je nog profiteren van de stakingsaftrek van € 3.630. In 2027 daalt deze aftrek naar € 908. Heb je nog een FOR die vrijvalt, dan kun je bij een geruisloze inbreng overigens ook gebruikmaken van de stakingsaftrek.
Verder wordt een aantal voordelen van de ondernemer in de inkomstenbelasting verder versoberd. Zo daalt de zelfstandigenaftrek van € 1.200 in 2026 naar € 900 in 2027, daalt de extra zelfstandigenaftrek van een starter van € 2.123 in 2026 naar € 10 in 2027 en gaat de meewerkaftrek in 2027 met 75% omlaag. Dit kan ook aanleiding zijn om in 2026 over te stappen naar een bv.
Let op! Of het aantrekkelijk is om je IB-onderneming in te brengen in de bv is uiteraard niet alleen afhankelijk van de 12% pseudo-eindheffing, de stakingsaftrek en andere ondernemersaftrekken. Naast fiscale argumenten kunnen ook andere argumenten, zoals de aansprakelijkheidsbeperking, een rol spelen. Overleg daarom met onze adviseurs of overstap naar de bv raadzaam kan zijn. Wacht daarmee niet te lang. Voor de oprichting van een bv heb je een notaris nodig en de agenda’s van notarissen lopen over het algemeen snel vol aan het einde van het jaar.
Vanaf 2027 is een nieuw toelatingsstelsel voor partijen die werknemers uitlenen (uitleners) van kracht. Dit is geregeld in de Wet toelating terbeschikkingstelling arbeidskrachten (Wtta).
Het toelatingsstelsel geldt voor iedereen die arbeidskrachten (ook zzp’ers) ter beschikking stelt aan derden. Denk aan uitzenders, detacheerders en uitleners van zzp’ers. Maar ook de bv die de dga uitleent aan een andere onderneming kan onder het toelatingsstelsel vallen!
Gelukkig zijn er uitzonderingen. Zo valt collegiale uitleen waarbij geen winst wordt gemaakt niet onder het toelatingsstelsel. Hetzelfde geldt voor in- en uitleen binnen concernverband.
Is er geen uitzondering van toepassing, dan kun je misschien om ontheffing verzoeken. Dit kan als je inkomsten uit uitlenen in een jaar minder dan 10% van je totale inkomsten zijn én die inkomsten niet hoger zijn dan € 5 miljoen per jaar. Daarbij moet een accountant dan jaarlijks verklaren dat deze drempels niet worden overschreden.
Let op! Om gebruik te kunnen maken van een overgangsregeling is het belangrijk dat je tussen 1 november 2026 en 31 december 2026 een aanmelding doet! Zo regel je dat je voorlopig kunt blijven uitlenen. Belangrijk is dan wel dat je ook tussen 1 mei 2027 en 30 juni 2027 een aanvraag tot toelating tot het stelsel doet. Heb je uiterlijk op 30 juni 2027 een SNA-keurmerk, dan hoef je geen aanmelding voor de overgangsregeling te doen in 2026. Je moet dan wel een aanvraag tot toelating doen tussen 1 mei 2027 en 30 juni 2027.
Een woning die niet jouw hoofdverblijf is, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een woning die je verhuurt, valt in box 3. Ben je van plan zo’n woning aan te schaffen, dan kan het voordelig zijn om de overdracht bij de notaris niet in 2026, maar in 2027 plaats te laten vinden. De overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen die niet je hoofdverblijf zijn, bedraagt namelijk nu nog 8%, maar vanaf 2027 7%. Bovendien is de forfaitaire box 3-heffing over een banktegoed (mocht je de woning met banktegoeden aanschaffen) een stuk lager dan over de woning die als overige bezitting wordt aangemerkt.
Voor een in 2026 ter beschikking gestelde volledig elektrische nieuwe auto geldt een bijtelling van 18% over de eerste € 30.000 cataloguswaarde en 22% daarboven. Wordt de volledig elektrische nieuwe auto in 2027 voor het eerst ter beschikking gesteld, dan is de bijtelling 20% over de eerste € 30.000 cataloguswaarde en 22% daarboven. Rijdt de auto op waterstof of met zonnepanelen, dan geldt de beperking tot € 30.000 niet en bedraagt de bijtelling in 2026 18% over de gehele cataloguswaarde en in 2027 20% over de gehele cataloguswaarde. Deze bijtellingspercentages gelden voor een periode van 60 maanden. Dit kan misschien reden zijn om te proberen in 2026 nog, of anders in 2027, een auto zonder CO2-uitstoot ter beschikking te krijgen.
Valt je auto met CO2-uitstoot onder de youngtimerregeling, dan bedraagt de bijtelling geen 22% (of 25% bij een auto met eerste toelating vóór 2017) over de cataloguswaarde, maar 35% over de waarde in het economisch verkeer. De youngtimerregeling is in 2026 van toepassing als de auto op 1 januari 2026 16 jaar of ouder is of in 2025 al aan jou ter beschikking stond en in 2026 16 jaar wordt. Vanaf 1 januari 2027 gaat de leeftijdsgrens waarschijnlijk omhoog naar 17 jaar (dit is nu nog 25 jaar) en vanaf 1 januari 2028 naar 20 jaar. Rij je de youngtimer vanuit je IB-onderneming, bijvoorbeeld een eenmanszaak? Dan wil je de auto misschien wel overbrengen naar privé. Normaal gesproken kan dat niet zomaar, maar in verband met de wetswijziging zijn er misschien mogelijkheden. Overleg daarover met onze adviseurs.
Controleer of je nog vrije ruimte over hebt in de wkr en benut deze. In 2026 bedraagt deze vrije ruimte 2% over de eerste € 400.000 loonsom en 1,18% daarboven. Vrije ruimte die je in 2026 overhebt, kun je niet doorschuiven naar 2027!
In 2027 gaat de vrije ruimte overigens iets omhoog. Deze bedraagt dan 2,16% over de eerste € 400.000 loonsom en 1,18% daarboven.
Let op! De gerichte vrijstelling voor personeelskorting op branche-eigen producten verdwijnt vanaf 2027. Alleen in 2026 kun je daarom nog gericht vrijgesteld een vergoeding of korting geven van maximaal 20% van de waarde in het economisch verkeer van het product, met een maximum per werknemer van € 500 op jaarbasis.
Er komt, waarschijnlijk met ingang van 2027, een nieuwe, aantrekkelijke regeling voor aandelenopties bij start-ups en scale-ups. Onder de nieuwe regeling blijft 35% van het voordeel (= het verschil tussen de verkoopopbrengst van de aandelen enerzijds en de inleg en de koopsom van de aandelen anderzijds) belastingvrij. En de werknemer betaalt pas belasting bij verkoop van de aandelen die met de aandelenopties zijn verkregen.
Er gelden allerlei voorwaarden en de RVO moet jouw onderneming aanmerken als een innovatieve start-up of scale-up. Belangrijk voor nu is dat aandelenoptierechten die op of na 17 april 2025 zijn toegekend, mogelijk gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling. Het is dan van belang dat deze aandelenoptierechten op 31 december 2026 nog niet in de loonbelasting zijn betrokken. Zorg er in ieder geval voor dat de vanaf 17 april 2025 toegekende aandelenoptierechten daaraan voldoen.
Voor de hoogte van de overdrachtsbelasting is het allereerst van belang om vast te stellen of je een woning of een niet-woning (bijvoorbeeld een bedrijfspand) verkrijgt. In het laatste geval is de overdrachtsbelasting 10,4%.
Verkrijg je een woning, dan kunnen twee tarieven gelden en eventueel de startersvrijstelling. Daarbij is van belang of je de woning zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. In dat geval bedraagt het tarief, onder voorwaarden, 2% of kan je, onder voorwaarden, de startersvrijstelling toepassen.
Ga je de verkregen woning niet zelf (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gebruiken, dan geldt een hoger tarief van op dit moment 8%. De startersvrijstelling is dan niet van toepassing.
Let op! Voor het 2% tarief en de startersvrijstelling gelden voorwaarden. Laat je daarover goed informeren. Meer informatie vind je ook op de website van de Belastingdienst.
In de Prinsjesdagstukken 2026 is opgenomen dat het tarief voor woningen die je niet zelf (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken in 2027 geen 8% maar 7% bedraagt. Op een woning van € 550.000 scheelt dat dus € 5.500! Reden genoeg om te beoordelen of de levering bij de notaris niet in 2026 maar in 2027 kan plaatsvinden.
Let op! Bij die beoordeling moet je uiteraard ook de andere omstandigheden meenemen. Wil de verkoper hier bijvoorbeeld wel aan meewerken, wat is de invloed van latere levering op je financiering etcetera.
De overige tarieven blijven gelijk. Voor een niet-woning geldt ook in 2027 een tarief van 10,4%. De woning die je zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken geldt een tarief van 2% of de startersvrijstelling. Allemaal onder dezelfde voorwaarden zoals die ook in 2026 gelden.
Let op! De Tweede en Eerste Kamer moeten het Belastingplan 2027 nog aannemen. Gezien de minderheid van de coalitie in de Tweede én Eerste Kamer is nog niet zeker of dit zonder nadere wijzigingen zal gebeuren. De ervaringen uit de afgelopen jaren leren ons dat op de valreep, bij stemming in de Tweede Kamer en Eerste Kamer, er nog aanpassingen kunnen komen. Het is daarom nog niet zeker dat het algemene woningtarief volgende jaar 7% bedraagt. Houd daar rekening mee!
Op de levering van een woning is in 2026 in principe 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Gebruik je de woning na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf, dan geldt een tarief van 2%.
Let op! Voor starters geldt, onder voorwaarden, eventueel nog een startersvrijstelling.
Het kan zijn dat een koper een woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gaan gebruiken door onvoorziene omstandigheden. In zo’n geval wordt de woning dan geacht toch anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt te zijn en kan het 2% tarief van toepassing blijven.
Er moet dan wel echt sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Een koper die een appartement kocht en niet bewoonde, vond dat in zijn geval sprake was van onvoorziene omstandigheden.
De dag na de levering van de woning kwam hij enige tijd vast te zitten in de lift. Door verslechtering van zijn gezondheid, kon hij moeilijk gebruikmaken van de trap. En vanwege zijn claustrofobie durfde hij na het liftincident, niet meer in de lift. Hij verkocht het appartement daarom binnen iets meer dan een maand weer door, zonder er zelf gewoond te hebben.
De rechter vond dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden. De lift was op het moment van aankoop van het appartement al aanwezig. Bovendien was niet aannemelijk dat sprake was van structurele gebreken of onveilige situaties met de lift. Het vast komen te zitten in de lift, was naar het oordeel van de rechter geen onvoorziene omstandigheid, ook niet in het licht van de claustrofobie.
Gevolg was dat over de levering van de woning 10,4% (het toenmalige tarief) overdrachtsbelasting verschuldigd was in plaats van 2%.
Bij de koop van een woning is de koper in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het normale tarief bij verkrijging van een woning bedraagt op dit moment 8%. Wordt de woning door de koper na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt een tarief van 2% of is, onder voorwaarde, een startertsvrijstelling van toepassing. Maar geldt er ook een termijn waarbinnen je de woning als hoofdverblijf moet gaan gebruiken?
Of er een termijn geldt voor het als hoofdverblijf gaan gebruiken, is voor een verbouwing van een woning besproken bij de totstandkoming van de wet. Ook in de rechtspraak is dit al enkele keren aan de orde geweest. Daarbij is geen termijn genoemd waarbinnen de verbouwing voltooid dient te zijn. In 96% van de gevallen wordt een woning namelijk binnen een jaar bewoond. Duurt een verbouwing langer, dan kan door de Belastingdienst gevraagd worden aannemelijk te maken dat je de woning toch anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.
In een zaak die speelde voor rechtbank Noord-Nederland had een echtpaar een woning gekocht, maar gingen hier niet direct zelf in wonen. In plaats daarvan verhuurden ze de woning aan hun terminaal zieke dochter en haar twee kinderen. Ze gaven aan het appartement gekocht te hebben omdat ze zelf kleiner wilden gaan wonen. Ze zouden het gelijkvloerse appartement na het overlijden van hun dochter zelf gaan bewonen.
Voor de rechtbank stond de vraag centraal welk tarief overdrachtsbelasting van toepassing was. De ouders wezen erop dat het hun intentie was de woning op termijn zelf als hoofdverblijf te gaan gebruiken en bepleitten een tarief van 2%. Volgens de Belastingdienst was de woning echter aangekocht voor de dochter. De Belastingdienst vond dat het echtpaar daarom de woning na verkrijging niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf was gaan gebruiken. Het normale tarief van toen nog 10,4% (voor woningen is dat nu 8%, waarschijnlijk vanaf 2027 7%) was daarom van toepassing, aldus de Belastingdienst.
De rechtbank kwam echter tot de conclusie dat de woning was gekocht met de intentie deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dat dit niet direct na aankoop gebeurde was volgens de rechtbank niet van belang, nu aannemelijk was dat de intentie aanwezig was en ook zou worden uitgevoerd na overlijden van de dochter.
De wet bevat ook geen fatale termijnen, waarbinnen de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt moet gaan worden, aldus de rechtbank.
De rechtbank achtte het ook niet aannemelijk dat de woning voor de dochter was gekocht, aangezien die er nog maar een korte periode in kon wonen. Vanwege de situatie van de dochter was de aankoop door het echtpaar vervroegd en het bewonen door henzelf slechts kort uitgesteld. Er diende dan ook uitgegaan te worden van een overdrachtsbelastingtarief van 2%.
Let op! De uitspraak van rechtbank Noord-Nederland betekent niet dat bij elk uitgesteld gebruik van bewoning, het 2% tarief van toepassing is. Dit is altijd afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Bovendien is nog niet bekend of er mogelijk hoger beroep wordt ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Overleg daarom over uw eigen situatie met onze adviseurs.
Bij de koop van een woning is de koper in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het normale tarief bij verkrijging van een woning bedraagt op dit moment 8%. Wordt de woning door de koper na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt een tarief van 2%. Er bestaat dan ook een eenmalige startersvrijstelling voor kopers die minstens 18 jaar oud zijn en jonger zijn dan 35 jaar, als de woning een maximale waarde heeft van €555.000 (cijfer 2026).
In een rechtszaak bij gerechtshof Amsterdam had een echtpaar een woning gekocht, deze vervolgens helemaal laten slopen (inclusief de fundering) en op dezelfde plaats een nieuwe woning laten bouwen. Het echtpaar had geen overdrachtsbelasting afgedragen, ervan uitgaande dat er recht bestond op de startersvrijstelling. De Belastingdienst was het hiermee niet eens en had een naheffingsaanslag opgelegd naar het normale tarief.
Bij het tot stand komen van het lage tarief en de vrijstelling overdrachtsbelasting is bepaald dat deze ook gelden voor de verkrijging van een nieuwe woning in aanbouw. Van dit laatste is sprake vanaf het moment dat de fundering van een woning is aangebracht.
Het gerechtshof kwam in het geval van het echtpaar tot de conclusie dat er geen recht bestond op de startersvrijstelling, omdat de verkochte woning volledig gesloopt was, inclusief fundering. De oude woning was volledig opgehouden te bestaan en kon dus niet meer worden bewoond. Daarom werd niet voldaan aan de eis dat de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zou gaan worden.
Als de fundering niet was gesloopt, had dit in deze casus verschil gemaakt. De Belastingdienst had namelijk bij de rechtbank verklaard dat wel aan het hoofdverblijfcriterium was voldaan als de fundering was gebleven en gebruikt was voor de nieuwe woning.
Het echtpaar vond hun situatie vergelijkbaar met situaties waarin de fundering wel behouden was, maar het gerechtshof ging daar niet in mee. De Hoge Raad heeft eerder namelijk beslist dat er voor de overdrachtsbelasting geen sprake is van discriminatie als bouwgrond mét fundering wel als een woning wordt aangemerkt en bouwgrond zonder fundering niet. Het echtpaar deed dan ook tevergeefs een beroep op het gelijkheidsbeginsel om alsnog de startersvrijstelling te kunnen claimen.
Let op! Het is niet helemaal duidelijk of het funderingscriterium ook betrekking heeft op sloopwoningen. Het gerechtshof geeft in de uitspraak aan dat uit de wetsgeschiedenis zou kunnen worden afgeleid dat dit criterium alleen geldt voor woningen in aanbouw. In dat geval is de verklaring van de Belastingdienst bij de rechtbank begunstigend beleid geweest, waarvan het niet helemaal duidelijk is of dit door de Belastingdienst breed gedragen wordt. Overleg over uw eigen situatie daarom altijd met onze adviseurs.
Zo loopt er van 2 juli tot en met 28 augustus 2026 een internetconsultatie over het wetsvoorstel Passende huurcontracten. De bedoeling is om aan de ene kant huurders sneller huurbescherming te bieden en aan de andere kant voor studenten en arbeidsmigranten de mogelijkheid te bieden om een tijdelijk huurcontract af te sluiten.
Zo wordt verhuur voor korte duur (short stay) in het wetsvoorstel beperkt tot maximaal 30 dagen. Daarmee kan de short stay zonder huurbescherming eigenlijk alleen nog gebruikt worden voor vakantieverhuur.
Voor studenten komt er wel de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar af te sluiten. Nu kan dat al als een student voor de studie verhuist naar een andere gemeente. Als het wetsvoorstel ongewijzigd wordt aangenomen kan dat straks ook voor een student die al binnen de gemeente woont. Het wordt daarnaast ook mogelijk om met een arbeidsmigrant een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar af te sluiten.
Let op! Het kabinet staat open om ook andere knelpunten op te lossen die zijn ontstaan na inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024. In reactie op de internetconsultatie kan iedereen ideeën daarvoor aandragen.
Om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken is bij de Tweede Kamer een wetswijziging ingediend om hospitaverhuur te stimuleren. Het streven is om met ingang van 1 januari 2027 het mogelijk te maken om:
Eigenaren van huurwoningen zijn verplicht om hun woningen dusdanig te verduurzamen dat deze uiterlijk op 1 januari 2029 minimaal het energielabel D hebben. Huurwoningen mogen dan niet meer de energielabels E, F of G hebben. Het ontwerpbesluit voor deze wettelijke minimumenergieprestatie-eisen voor huurwoningen is op 10 juli 2026 naar de Tweede en Eerste Kamer gezonden.
Let op! Voor het verduurzamen van je huurwoning kun je als private verhuurder een beroep doen op de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH).
Het kabinet gaat het juridisch makkelijker maken voor gemeenten om het optoppen, splitsen en woningdelen in bestaande gebouwen te faciliteren en belemmeringen weg te nemen. Hierdoor moeten de vergunningstrajecten minder complex en langdurig worden.
Let op!Het kabinet geeft aan dat gemeenten niet hoeven te wachten op de juridische uitwerking van dit voornemen. Via het Nationaal Expertisecentrum Woningbouw (NEW) kunnen gemeenten ook nu al ondersteuning krijgen.
For example, an online consultation on the ‘Appropriate Tenancy Agreements’ (in Dutch: Passende huurcontracten) Bill is running from 2 July to 28 August 2026. The aim is, on the one hand, to offer tenants rent protection more quickly, whilst, on the other hand, to provide students and migrant workers with the option of entering into a temporary tenancy agreement.
Under the bill, short-stay lettings are limited to a maximum of 30 days. This means that short-stay lettings without rent protection can effectively only be used for holiday lettings.
Students, however, will be given the option to enter into a temporary tenancy agreement for a maximum of two years. This is already possible if a student moves to another municipality to study. If the bill is passed without amendment, this will also apply to students who already live within the municipality. It will also become possible to enter into a temporary tenancy agreement of up to two years with a migrant worker.
Please note! The government is open to resolving other issues that have arisen following the entry into force of the Fixed-Term Tenancy Agreements Act (in Dutch: Wet vaste huurcontracten) on 1 July 2024. In response to the online consultation, anyone can submit ideas on this matter.
To make letting rooms more attractive, a legislative amendment has been tabled in the House of Representatives to encourage the letting of rooms (in Dutch: hospitaverhuur). The aim is to make it possible, with effect from 1 January 2027, to:
Owners of rental properties are obliged to improve the sustainability of their properties so that, by 1 January 2029 at the latest, they have at least energy label D. Rental properties may then no longer have energy labels E, F or G. The draft decree setting out these statutory minimum energy performance requirements for rental properties was sent to the House of Representatives and the Senate on 10 July 2026.
Please note! As a private landlord, you can apply for the Subsidy Scheme for the Sustainability and Maintenance of Rental Properties (SVOH) (in Dutch: Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen) to make your rental property more sustainable.
The government intends to make it legally easier for local authorities to facilitate the addition of extra storeys, the subdivision of properties and shared accommodation in existing buildings, and to remove obstacles. This should make the planning permission processes less complex and time-consuming.
Please note!The government has stated that local authorities do not need to wait for the legal implementation of this proposal. Local authorities can already obtain support through the National Centre of Expertise for Housing Construction (NEW) (in Dutch: Nationaal Expertisecentrum Woningbouw).
Voor woningen die je voor langere tijd als hoofdverblijf gaat bewonen geldt een verlaagd tarief van 2% of een vrijstelling. Ga je de woning niet als hoofdverblijf bewonen, dan geldt voor de woning een tarief van 8%. Voor andere panden, zoals winkels en bedrijfspanden, geldt een tarief van 10,4%. Voor de hoogte van het tarief is dus van belang wanneer is sprake is van een woning.
Tijdens de wetsbehandeling is aan de orde geweest dat een pand bij de juridische overdracht naar zijn aard bestemd moet zijn als woning om ook als zodanig te worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft bepaald dat daarbij van belang is waarvoor het pand oorspronkelijk is gebouwd. Is een woning verbouwd voor een andere vorm van gebruik, dan blijft het naar zijn aard alleen een woning, als er maar beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
Bovenstaande uitgangspunten stonden centraal in een zaak die zich afspeelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Een belastingplichtige had een pand gekocht dat bestond uit een voormalige woning, die was samengevoegd met een school, die op zijn beurt weer was verbouwd tot buurthuis met gymzalen. Om te bepalen welk tarief overdrachtsbelasting van toepassing was, diende de rechtbank te bepalen of er al dan niet sprake was van een woning.
De rechtbank stelde vast dat de bewijslast in dit soort geschillen bij de belastingplichtige ligt. Die moest in deze zaak aannemelijk maken dat de panden oorspronkelijk gebouwd waren als woning en ook hun aard als woning hadden behouden.
Uit onder meer bouwtekeningen bleek dat het pand door de verbouwingen tot dorpshuis met sportzaal zonder aanpassingen naar zijn aard niet meer bestemd was als woning. Dat het pand nog wel voor bewoning gebruikt kon worden, deed niet ter zake.
Ook was één van de panden oorspronkelijk bestemd voor ander gebruik dan als woning. Dit pand was groter dan het andere. Met de samenvoeging van beide panden in het verleden was het geheel niet meer aan te merken als ‘oorspronkelijk gebouwd als woning’. Hierdoor was de aard als woning definitief verloren gegaan. Of er slechts beperkte aanpassingen nodig zouden zijn om het pand weer voor bewoning geschikt te maken, deed daardoor niet meer ter zake.
Al met al lukte het de koper dus niet om aannemelijk te maken dat het pand naar zijn aard bestemd was tot bewoning. Gevolg was dat het hoge tarief overdrachtsbelasting in plaats van 2% van toepassing was.
Vanaf 2013 zijn de regels rond de aftrek van rente voor een eigen woning flink gewijzigd. Zo is onder meer bepaald dat de rente van aflossingsvrije leningen niet meer aftrekbaar is. De lening moet namelijk minimaal annuïtair in maximaal 360 maanden volledig afgeloste worden, wil er nog recht bestaan op renteaftrek. Wel is er overgangsrecht van toepassing voor op 31 december 2012 al bestaande gevallen. Voor die gevallen blijft de rente wel aftrekbaar.
De Belastingdienst heeft aangegeven dat dit overgangsrecht en de renteaftrek niet herleeft in de volgende situatie.
Een belastingplichtige verhuist van een eigen woning, waarvoor hij vóór 2013 een aflossingsvrije lening afsloot, naar een huurwoning. Deze gaat hij permanent bewonen, terwijl hij de oude woning aanhoudt als vakantiewoning. De oude woning (inmiddels vakantiewoning) en de aflossingsvrije lening gaan hierdoor over naar box 3. Na een jaar koopt hij een nieuwe eigen woning, waarvoor hij een aflossingsvrije lening aangaat. Hij verhuist onmiddellijk naar deze nieuwe woning.
De Belastingdienst geeft aan dat de rente voor de nieuwe eigen woning niet aftrekbaar is. Door de overgang van de oude woning naar box 3 is namelijk het overgangsrecht beëindigd. Dit overgangsrecht herleeft niet voor de nieuwe eigen woning.
Dit is anders als de belastingplichtige terugverhuist naar zijn oorspronkelijke eigen woning. In 2023 gaf de Belastingdienst namelijk aan dat het overgangsrecht en de renteaftrek namelijk in de volgende situatie wel herleeft.
Een belastingplichtige verhuist van een eigen woning, waarvoor hij vóór 2013 een aflossingsvrije lening afsloot, naar een huurwoning. Deze gaat hij permanent bewonen, terwijl hij de oude woning aanhoudt als vakantiewoning. De oude woning (inmiddels vakantiewoning) en de aflossingsvrije woning gaan hierdoor over naar box 3. Na enkele jaren verhuist hij weer terug naar de oude eigen woning en gaat hier permanent wonen.
De Belastingdienst geeft aan dat de rente voor de (oude) eigen woning vanaf dat moment weer aftrekbaar is. In deze situatie herleeft het overgangsrecht, omdat de oorspronkelijke eigen woning met de oorspronkelijke aflossingsvrije lening weer terugkeren in box 1.
Let op! De regels rondom de eigen woning zijn behoorlijk ingewikkeld, zeker bij verhuis- en echtscheidingssituaties. Neem voor je eigen situatie daarom altijd contact op met onze adviseurs.
HLB Nannen is an independent member of HLB International, the global advisory and accounting network.
Volg ons ook via
© 2024 HLB Nannen | Cookie statement | Privacy statement | Algemene voorwaarden | KVK 01140751 | BTW NL0033 79 760 B01
