In deze casus was een melkveebedrijf een PAS-melder. In het verleden had dit melkveebedrijf gebruikgemaakt van de uitzondering die door het Programma Aanpak Stikstof 2015-2021 (het PAS) werd geboden op de vergunningsplicht voor bepaalde activiteiten die stikstofdepositie veroorzaken.
De eigenaar van het melkveebedrijf vond dat de WOZ-waarde lager moest worden vastgesteld omdat hij een PAS-melder was. De verkoopbaarheid van zijn bedrijf stond namelijk al sinds 2019 onder grote druk ten opzichte van agrarische bedrijven die wel over de benodigde vergunningen beschikten.
Rechtbank Noord-Nederland vond, net als het melkveebedrijf, dat bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening gehouden moest worden met het PAS-melderschap.
In 2019 oordeelde de Raad van State immers dat PAS-melders alsnog vergunningsplichtig waren. Na het vaststellen van een legalisatieprogramma door de Minister van LNV, had aanvankelijk in 2025 duidelijkheid voor PAS-melders moeten bestaan. Die termijn is echter inmiddels verlengd naar 2028. Dit heeft een waardeverminderend effect. En dit effect deed zich ook voor bij het melkveebedrijf, aldus de rechtbank.
De in de door de gemeenteambtenaar gebruikte agrarische taxatiewijzer zijn kengetallen opgenomen die gebaseerd zijn op agrarische objecten die wél over de benodigde vergunningen beschikken. Daarom is deze taxatiewijzer naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer toepasbaar voor de waardebepaling bij een PAS-melder.
Let op!De WOZ-waarde werd in deze casus door de rechter verlaagd van € 1.091.000 naar € 850.000. Deze verlaging betrof deze specifieke casus en kan daarom niet een op een getalsmatig worden doorgetrokken naar andere casussen.
De rechtbank gaf nog aan dat het feit dat er inmiddels aan oplossingen wordt gewerkt voor de PAS-melders en dat uitkoop ook een optie was, niet leidde tot een ander oordeel. Ook het gegeven dat het betreffende melkveebedrijf nog draaide en als kansrijk kon worden gezien, maakte niet dat er geen waardedruk was. Hetzelfde gold voor de vestiging van het bedrijf buiten een Natura 2000-gebied.
De Hoge Raad geeft aan dat op verzoek de afschriften van de betreffende gegevens moeten worden verstrekt en dat deze ook per gemeente kunnen verschillen, maar dat hierover geen uitleg hoeft te worden gegeven. Of de gegevens nuttig of noodzakelijk zijn voor de waardebepaling, is niet van belang. De bronnen van de betreffende gegevens hoeft een gemeente echter niet aan te geven.
De gemeente moet ook inzage geven tot informatie wat gaat over eventueel gebruikte berekeningen. Ook zaken die een belastingplichtige zelf kan vinden, bijvoorbeeld via internet, moeten ter beschikking worden gesteld. Het vermelden van een site op internet kan in beginsel voldoende zijn, tenzij de site niet meer beschikbaar is.
Is door een gemeente een taxatieverslag gebruikt, dan is dit alleen niet voldoende als er ook gegevens zijn gebruikt die hier niet in staan, maar wel bij de waardebepaling zijn gebruikt. De informatieverplichting geldt bovendien niet alleen voor het pand waarvoor de WOZ-waarde is bepaald, maar ook voor de vergelijkingsobjecten waar deze waarde mede op is gebaseerd.
Voor wat betreft de factoren waarop de waarde kan worden bepaald, noemt de Hoge Raad primaire en secundaire objectkenmerken. Bij primaire objectkenmerken gaat het onder meer om het type woning, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Bij de secundaire kenmerken gaat het met name om zaken als kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (KOUDVL-kenmerken) van een woning. Hierop toegepaste correcties vanwege afwijkingen van het gemiddelde dienen ook als gegeven te worden verstrekt, maar de basis waarop deze correcties zijn gebaseerd weer niet, aldus de Hoge Raad. Hetzelfde geldt voor correcties gebaseerd op een al dan niet aanwezigheid van een reserve in een Vereniging van Eigenaren.
Gemeentes hoeven daarentegen geen informatie te verstrekken die gebaseerd is op kennis en ervaring, of van de bronnen ervan. Hiervan kunnen immers geen afschriften worden verstrekt, zo meent de Hoge Raad.
De bewijslast dat niet de benodigde gegevens door de gemeente zijn verstrekt, ligt bij de belastingplichtige. Dit is echter anders als deze niet over deze gegevens kan beschikken, omdat ze in bezit zijn van de gemeente en deze de gegevens niet heeft verstrekt. In dat geval dient de gemeente aan te tonen dat de gevraagde gegevens niet aan de waardebepaling van de woning hebben bijgedragen.
Een gerechtshof vond in een bepaalde casus dat dit kon. Wat speelde hier?
Een dga en zijn partner laten samen een woning bouwen. Ze zijn samen eigenaar en gaan na gereedkomen van de woning daar ook samenwonen.
In de woning is een werkkamer en een garage gemaakt. De werkkamer is bereikbaar via de centrale hal, maar ook via een deur naar de garage. De garage beschikt over een eigen uitgang naar buiten.
De dga heeft een bv waaraan hij na oplevering van de woning de werkkamer en de garage (belast met btw) verhuurt voor een bedrag van € 8.400 (exclusief btw per jaar). In de huurovereenkomst is gekozen voor verhuur met btw. De dga verricht in de werkkamer regelmatig werkzaamheden voor de bv. De garage wordt gebruikt voor het stallen van de auto van de zaak en het opslaan van stukken van de bv.
De garage wordt ook voor 21% privé gebruikt en voor 79% zakelijk.
De dga trekt in zijn btw-aangifte de volledige btw op de bouwkosten van de werkkamer en 79% van de btw op de bouwkosten van de garage af. De dga vindt dat dit mag, omdat hij de werkkamer en garage met btw verhuurt aan de bv.
De Belastingdienst staat deze aftrek niet toe. Ten eerste vindt de Belastingdienst dat de verhuur geen economische activiteit is. De Belastingdienst meent dat de werkkamer niet over voldoende zelfstandigheid beschikt om verhuurd te kunnen worden aan een willekeurige derde.
Het gerechtshof oordeelt dat er wel sprake is van een economische activiteit. De werkkamer en garage worden voor een aantal jaren tegen een marktconforme huur aan de bv ter beschikking gesteld. Die bv is ook een derde. Daarmee is dan ook sprake van een economische activiteit. Niet relevant is of de werkkamer en garage in de ogen van de Belastingdienst onvoldoende zelfstandigheid bezitten om aan een willekeurige derde te verhuren.
Ten tweede vindt de Belastingdienst dat er geen rechtstreeks en onmiddellijk verband is tussen de bouw van de woning (én werkkamer en garage) en de btw-belaste verhuur. De woning zou naar het oordeel van de Belastingdienst ook gebouwd zijn als er geen sprake was van ondernemingsactiviteiten.
Het gerechtshof is het niet eens met de Belastingdienst. De dga heeft vanaf het begin de intentie gehad om een deel van de woning zakelijk te gebruiken en tegen vergoeding te verhuren aan de bv. Dat is voor het gerechtshof voldoende om in aanmerking te komen voor aftrek van btw onder de voorwaarde dat er sprake is van btw-belaste activiteiten.
De verhuur van de werkkamer en de garage moet dan wel met btw belast kunnen worden. De Belastingdienst vindt dat kiezen voor btw-belaste verhuur in dit geval niet mogelijk is, omdat de werkkamer en garage deels ook privé worden gebruikt.
Het gerechtshof vindt echter dat de keuze voor btw-belaste verhuur wel mogelijk is. Voor gedeelten van gebouwen die niet als woning worden gebruikt, kan gekozen worden voor btw-belaste verhuur. Dit geldt ook indien het, zoals hier, gaat om onzelfstandige gedeelten van een gebouw dat voor het grootste deel als woning wordt gebruikt. Omdat de werkkamer en garage hoofdzakelijk door de bv worden gebruikt en niet als woning, is btw-belaste verhuur mogelijk volgens het gerechtshof. Het privégebruik is ondergeschikt aan het zakelijke gebruik.
Het gerechtshof concludeert dat btw-belaste verhuur van de werkkamer en garage mogelijk is. Als gevolg daarvan kan de dga de btw met betrekking tot die werkkamer en garage ook in aftrek brengen. Vanwege 21% privégebruik van de garage geldt de btw-aftrek met betrekking tot de garage maar voor 79%.
Let op! Elke casus staat op zichzelf en kan vanwege andere feiten en omstandigheden tot andere uitkomsten leiden. Overleg daarom met onze adviseurs over de btw-gevolgen in uw eigen situatie.
Het is van groot belang goed op de voorwaarde van 30 jaar te letten, zeker als u een hypotheek oversluit. In een zaak die speelde bij Rechtbank Noord-Nederland had een belastingplichtige de in 2014 afgesloten hypothecaire lening in 2021 overgesloten bij een andere bank. De nieuwe lening was opnieuw afgesloten voor een periode van 30 jaar.
Omdat er inmiddels al zeven jaren waren verlopen sinds de oorspronkelijke lening was afgesloten, was de looptijd van opnieuw 30 jaar van de nieuwe hypothecaire lening te lang. Het gevolg was dat de rente die betrekking had op de nieuwe lening, helemaal niet meer aftrekbaar was. Ook de financieringskosten van het oversluiten van de nieuwe lening waren daardoor niet aftrekbaar.
De belastingplichtige voerde aan dat de lening in 2024 was aangepast, waarbij voor de looptijd werd uitgegaan van 30 jaren onder aftrek van de inmiddels verstreken jaren. De rechtbank was echter van mening dat aan deze correctie geen terugwerkende kracht kon worden verleend en liet de aanslag in stand.
Dat de aanslag nog niet onherroepelijk vaststond, deed volgens de rechtbank niet ter zake. De lening voldeed bij het aangaan van de schuld niet aan de wettelijke voorwaarden en dit kon achteraf niet worden hersteld.
Voor woningen vanaf € 75.000 geldt het EWF van 0,35%, voor woningen met een WOZ-waarde vanaf € 1.350.000 geldt een hoger EWF van 2,35% over het meerdere.
Al langer vragen met name bezitters van duurdere woningen zich af of dit hogere forfait in strijd is met het Europese recht. Ze voeren onder meer aan dat er strijdigheid is met het gelijkheidsbeginsel en dat er geen redelijke verhouding meer is tussen het gehanteerde middel van de heffing en het beoogde doel.
In een zaak die eind oktober vorig jaar speelde voor Gerechtshof Amsterdam, kwam het Hof tot de conclusie dat het hoge forfait niet in strijd is met het Europese recht. Het hogere forfait is mede ingevoerd vanwege het beleggingsaspect dat voor duurdere woningen zou gelden, naast het bestedingsaspect in de vorm van het woongenot. Een vergelijkbare zaak werd behandeld door Rechtbank Den Haag en ook die komt tot de conclusie dat er geen strijd is met het Europese recht.
In deze zaak handelde het om een woning met een WOZ-waarde van € 1.683.000. In het jaar betreffende jaar (2023) kwam het EWF uit op € 15.550. Vanwege dit hoge forfait was van de betaalde hypotheekrente van € 24.533 slechts een bedrag van € 8.983 aftrekbaar.
De discussie rond het hoge forfait staat de laatste tijd extra in de belangstelling vanwege de versnelde afbouw van de aftrek volgens de Wet Hillen. Bezitters van een eigen woning met een geringe hypotheek kunnen namelijk niet het hele rentebedrag in aftrek op het EWF brengen, als het EWF hoger is dan de aftrekbare hypotheekrente. Het niet-aftrekbare bedrag zou oorspronkelijk pas in 2048 zijn terugbracht naar nihil, maar in het Belastingplan 2026 is dit vervroegd naar 2041. Vanaf dit jaar gaat men in deze situatie dus minder profiteren van de aftrek van de hypotheekrente, ook als met te maken heeft met de villatax.
In dit kader is ook van belang dat de aftrek van hypotheekrente van de eigen woning beperkt is tot maximaal 30 jaar. Bij leningen die vóór 2001 zijn afgesloten, begint deze termijn op 1 januari 2001. Aftrek van hypotheekrente is na 30 jaar dan niet meer mogelijk, terwijl voor duurdere woningen wel de villatax van kracht blijft.
Vanwege het grote belang van de uitspraken is het vrijwel zeker dat deze worden voorgelegd aan de Hoge Raad. Pas dan zal duidelijk worden of de villatax in stand kan blijven.
Over bovenstaande vraag moest het gerechtshof Den Haag oordelen in een zaak die was aangespannen door een vrouw die de bovenste etage van een appartementencomplex bewoonde. De WOZ-waarde van haar appartement was voor het jaar 2023 vastgesteld op € 671.000, terwijl vrijwel identieke appartementen in hetzelfde complex op € 626.000 waren gewaardeerd.
Volgens de gemeente was de hogere waarde gerechtvaardigd, omdat de ligging op de bovenste etage diverse voordelen bood. Zo was er vanwege deze ligging meer privacy, geen mogelijke overlast van bovenburen, een beter uitzicht en minder straatlawaai.
Volgens het Hof was er in deze casus echter sprake van verwaarloosbare verschillen tussen de appartementen onderling en kon er dus een beroep worden gedaan op de meerderheidsregel. Voor de waardebepaling is dan de WOZ-waarde van de meerderheid van andere, identieke woningen bepalend. De enkele ligging op de bovenste etage deed hier niet aan af. Er waren ook geen bijzondere voorzieningen, zodat er hier van een penthouse geen sprake was.
Het Hof hechtte ook waarde aan het feit dat uit verkoopcijfers bleek dat appartementen op de bovenste etage geen hogere waarde hadden. De vrouw werd dan ook in het gelijkgesteld en de waarde van haar appartement bepaald op € 626.000.
De casus uit de aan de Belastingdienst gestelde vraag was als volgt. Een ondernemer plaatst niet-geïntegreerde zonnepanelen op grote daken. De ondernemer blijft zelf eigenaar, maar verhuurt de installatie aan de gebruiker van het gebouw waarop de zonnepanelen zijn geplaatst.
Naast de niet-geïntegreerde zonnepanelen maken ook de volgende zaken onderdeel uit van de installatie: rasters waarop de zonnepanelen worden gelegd, kabels en kabelgoten, transformators, omvormers en een op maat gemaakte groepenkast. Als de zonnepanelen niet aan het dak worden bevestigd, gebruikt de ondernemer ook ballasttegels om de constructie te verzwaren.
In het Nederlandse civiele recht is de zonnepaneleninstallatie een onroerende zaak.
Desondanks antwoordt de Belastingdienst dat de verhuur van de zonnepaneleninstallatie geen verhuur van een onroerende zaak is. De Belastingdienst oordeelt dat voor de btw de zonnepanelen roerend zijn, omdat ze afzonderlijk kunnen worden gebruikt en in bouwkundig opzicht geen onderdeel worden van de onroerende zaak waarop ze geplaatst zijn.
Let op! Dit oordeel geldt niet voor geïntegreerde zonnepanelen. Geïntegreerde zonnepanelen vervullen ook een rol als dakbedekking en worden daarmee in bouwkundig opzicht onderdeel van de onroerende zaak. Geïntegreerde zonnepanelen zijn dus wel onroerend.
Nu de verhuur van de zonnepaneleninstallatie naar het oordeel van de Belastingdienst geen verhuur van een onroerende zaak is, zal deze verhuur altijd met btw belast zijn.
De ondernemer in de casus maakt voor de installatie van de zonnepanelen gebruik van de diensten van een derde. Deze treedt op als uitvoerder en hield supervisie en controle. De Belastingdienst oordeelt dat de btw-verleggingsregeling hier niet van toepassing is omdat de derde geen fysieke werkzaamheden verricht aan een onroerende zaak. De derde realiseert, in de visie van de Belastingdienst, immers een roerende zaak en geen onroerende zaak.
Gevolg van dit oordeel is dat de derde bij installatie van niet-geïntegreerde zonnepanelen altijd btw berekenen en deze niet mag verleggen naar de opdrachtgever/hoofdaannemer. Let wel dat in het geval van installatie van zonnepanelen op een woning, onder voorwaarden, een nultarief geldt.
Let op! Ook in dit geval was het oordeel van de Belastingdienst anders geweest als het geïntegreerde zonnepanelen zouden zijn in plaats van niet-geïntegreerde zonnepanelen. Bij geïntegreerde zonnepanelen is de btw-verleggingsregeling wel van toepassing.
Let op! Ondanks dat de zonnepaneleninstallatie in het Nederlandse civiele recht een onroerend zaak is, neemt de Belastingdienst voor de btw een ander standpunt daarover in. Voor de heffing van de btw geldt namelijk een ander rechtskader en wordt niet in alle gevallen de Nederlandse civiele kwalificatie gevolgd.
De Hoge Raad sprak onlangs zijn oordeel uit over twee belastingplichtigen die elk een bouwkavel kochten op een perceel waarop zich nog een woning bevond. Beiden wilde het tarief het lage tarief van 2% toepassen omdat zij vonden dat zij voor de overdrachtsbelasting een woning verkregen.
De Hoge Raad oordeelde dat aan de hand van het civiele recht bepaald moet worden of sprake is van de verkrijging van een woning. De Hoge Raad onderscheidt daarbij drie situaties:
Als u de bouwkavel koopt om daarop een woning te bouwen die u als hoofdverblijf gaat gebruiken, kan de overdracht van de bouwkavel bij de notaris tegen 2% overdrachtsbelasting (of 0% als u de startervrijstelling kunt toepassen) als de aanschaf kan worden aangemerkt als koop van een woning. Is dat niet het geval, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4%!
In de ene casus die voorlag bij de Hoge Raad bevond zich op de kavel nog 55% van de oppervlakte van een woning. De andere 45% bevond zich op een kavel die bestemd was voor een ontsluitingsweg. De Hoge Raad oordeelde dat deze twee kavels gezamenlijk eigenaar geworden waren van de woning. De koper van de kavel met 55% van de woning had daarmee een onverdeeld aandeel in de woning verkregen. Onder de huidige wetgeving zou in dit geval dus het 2% tarief overdrachtsbelasting kunnen worden toegepast.
De andere casus liep minder voorspoedig af. In deze casus bevond zich op de kavel voor minder dan 1% nog een buitenmuur van een woning en voor een deel een terras. De Hoge Raad vond de buitenmuur een bestanddeel van een woning. Nu de hoofdzaak van de woning op andere kavels lag, hoorde dit bestanddeel toe aan anderen. De koper van de kavel verkreeg daarom geen woning. In dit geval zou daarom onder de huidige wetgeving 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Let op! Welk tarief overdrachtsbelasting u verschuldigd bent, is zeker in dit soort gevallen, niet eenvoudig. Laat u daarover daarom goed adviseren.
Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar bestaat er, onder voorwaarden, een eenmalige vrijstelling als de woning niet meer kost dan € 555.000 (2026) én als hoofdverblijf dient.
In een zaak die voor rechtbank Noord-Holland werd behandeld, ging het om een woning die na aankoop binnen drie maanden weer werd doorverkocht. De vrouw die de woning had gekocht had verklaard dat het de bedoeling was geweest dat ze de woning na verkrijging zelf zou gaan bewonen. Bij de verkoop was 2% overdrachtsbelasting (OVB) in rekening gebracht, maar volgens de inspecteur was dit ten onrechte en dus volgde er een naheffing over het verschil ten opzichte van het hoge tarief.
De vrouw vocht de naheffing aan en stelde dat ze de woning weer had verkocht, omdat ze bij het eerste zelfstandige bezoek aan de woning was getroffen door een paniekaanval. De vrouw was behandeld voor PTSS-klachten en gaf aan dat iets in de woning, een ruimte of een geur, de aanval had veroorzaakt en ervoor had gezorgd dat ze de woning uit was gevlucht. Daarna had ze de woning alleen nog durven te betreden voor het halen van de post en had ze de woning zo snel mogelijk weer verkocht.
Voor de rechter gaf de vrouw aan dat er naar haar mening sprake was van een onvoorziene omstandigheid, waardoor het lage tarief OVB van 2% diende te worden toegepast. Dat ze eerder had aangegeven spijt te hebben gehad van haar aankoop, volgde uit het feit dat ze op basis van eerdere ervaringen niet had durven vertellen dat de paniekaanval de doorslag voor de verkoop had gegeven.
De rechtbank achtte het geloofwaardig dat het de intentie van de vrouw geweest was de woning zelf te gaan bewonen. Dit bleek onder meer uit het feit dat ze offertes had laten maken en een met een aannemer contact had gehad om de woning te laten opknappen en verbouwen. Ook was het aannemelijk dat de vrouw last had gehad van PTSS-klachten. Dat ze hiervoor in het verleden was behandeld, maakte nog niet dat de paniekaanval te voorzien was geweest, zoals de inspecteur aanvoerde.
De rechtbank wees er ook op dat tijdens het tot stand komen van de wet enkele voorbeelden waren genoemd van onvoorziene omstandigheden, zoals een echtscheiding en werkloosheid, maar dat dit geen uitputtende opsomming betrof. De paniekaanval kon dan ook als zodanig bestempeld worden, aangezien de vrouw wel degelijk van plan was geweest de woning zelf duurzaam te gaan bewonen. De naheffingsaanslag kwam dan ook te vervallen.
Is uw woning als ondernemingsvermogen geëtiketteerd, dan moet u jaarlijks een bedrag voor privégebruik bijtellen bij uw winst. De hoogte van dit bedrag betreft een percentage van de WOZ-waarde.
De percentages zijn in 2026 lager dan in 2025. Alleen de percentages voor een WOZ-waarde tot en met € 12.500 en voor een WOZ-waarde hoger dan € 1.350.000 zijn gelijk gebleven.
De villabelasting is de belastingheffing over de WOZ-waarde boven een bepaald bedrag. Over die waarde bedraagt het percentage van de bijtelling 2,35%. In 2025 startte dit hogere percentage bij een WOZ-waarde boven de € 1.330.000. In 2026 geldt een hoger startpunt en bedraagt de bijtelling 2,35% voor de waarde boven de € 1.350.000.
Let op! Over de vraag of de villabelasting mogelijk in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel of Europees recht oordeelde Gerechtshof Amsterdam op 21 oktober 2025 dat dit niet het geval is. De Hoge Raad moet nog over deze vraag oordelen.
Als gevolg van de hiervoor beschreven wijzigingen ziet de tabel voor de bijtelling privégebruik woning er in 2026 als volgt uit. Voor het vergelijk is tussen haakjes het percentage voor 2025 vermeld.
| WOZ-waarde van het woongedeelte | Percentage 2026 |
| €0 tot en met € 12.500 | 0,65% |
| € 12.501 tot en met € 25.000 | 0,80% (in 2025 nog 0,85%) |
| € 25.001 tot en met € 50.000 | 0,90% (in 2025 nog 0,95%) |
| € 50.001 tot en met € 75.000 | 1,00% (in 2025 nog 1,05%) |
| € 75.001 tot en met € 1.350.000 (in 2025: € 1.330.000) | 1,10% (in 2025 nog 1,20%) |
| Meer dan € 1.350.000 (in 2025: € 1.330.000) | € 14.850 (in 2025: € 15.960) plus 2,35% voor de waarde boven € 1.350.000 (in 2025: € 1.330.000) |
HLB Nannen is an independent member of HLB International, the global advisory and accounting network.
Volg ons ook via
© 2024 HLB Nannen | Cookie statement | Privacy statement | Algemene voorwaarden | KVK 01140751 | BTW NL0033 79 760 B01
